一生に一度の大きな買い物であるマイホーム。

 

その土台となる「地盤」がしっかりしているかは、建物の耐久性や安全性を左右する最も重要な要素です。

 

地盤調査の結果、「地盤改良が必要」と診断された場合、数百万円単位の予期せぬ費用が発生し、予算オーバーの原因になりがちです。

 

この記事では、地盤調査の内容と流れ、そして特に改良費用が高くなりやすい土地の特徴を解説します。

 

契約前に知っておくべき地盤リスクのチェックポイントを学び、安心して家づくりを進めましょう。

 

1. 地盤調査の基本的な内容と一般的な流れ

 

地盤調査は、建物を計画している土地の地盤が、その建物を安全に支える強度があるかどうかを確認するための必須プロセスです。

 

最も一般的な調査方法：SWS試験

 

 

一般の戸建住宅で最も広く用いられているのが、SWS試験（スウェーデン式サウンディング試験）です。

 

この調査は、専用の機械でロッド（鉄の棒）を地面にねじ込み、どの深さまで、どれくらいの重さで沈んでいくかを計測することで、地盤の固さを測定します。

 

通常、建物の四隅と中心の5カ所程度で調査が行われます。

 

地盤調査から改良工事までの流れ

 

調査実施： SWS試験などを実施（約半日〜1日）。

 

報告書作成： 調査結果に基づき、地盤の固さや沈下の危険性を評価した報告書を作成。

 

要否の判断： 報告書に基づき、建築予定の建物の重さ（荷重）に対して地盤が十分な強度を持っているかを確認。

 

改良工事（必要な場合）： 強度が不足していると判断された場合、地盤改良工事（柱状改良、鋼管杭など）が必要となり、費用が発生します。

 

 

要点：地盤調査は義務ではありませんが、建物の安全と瑕疵担保保険加入のために必須であり、その結果次第で数百万円の追加費用が発生します。

 

 

2. 見積もりに影響大！改良費が高くなりやすい土地の４つの特徴

 

地盤改良工事の費用は、地盤の軟弱度合いと改良深度によって大きく変動します。

 

事前に以下の特徴を持つ土地は、要注意です。

 

特徴１：過去に「沼」「田んぼ」「水路」だった地歴

 

 

地盤調査において最も軟弱な結果が出やすいのが、過去に水に関わる用途に使われていた土地です。

 

古地図やインターネットの地盤情報サービスで地歴を調べ、「沼」「田」「池」「谷」などの地名や情報が見られる場合、地中に有機物や水分を多く含んだ粘土層が残っている可能性が高く、改良が必要になるリスクがあります。

 

特徴２：造成後間もない「盛り土」や高低差のある土地

 

 

高低差をなくすために土を盛った土地は、締めが不十分な場合や、固まるまでの期間が不十分だと、時間の経過と共に土が沈んでいく「圧密沈下」を起こすリスクがあります。

 

また、造成工事の際に質の悪い土や不適切な材料（コンクリ・ガラ）が使われている可能性もあります。

 

造成後、概ね10年以内の新しい造成地は注意が必要です。

 

特徴３：川や海に近い「沖積平野」のエリア

 

日本の平野部の多くは、河川が運んだ土砂が堆積してできた「沖積平野（ちゅうせきへいや）」であり、一般的に軟弱地盤が多い傾向にあります。

 

特に、河川の氾濫によってできた扇状地や、海岸沿いの埋立地などは、地盤改良が必要な可能性が高いと認識しておきましょう。

 

 

特徴４：元々田んぼだった場所に無理やり作られた駐車場跡

 

元々軟弱な地盤の上に、アスファルトや砕石で覆われた駐車場や資材置き場だった土地は、表層は固く見えても、地下数メートルには軟弱層がそのまま残っている可能性があります。

 

一見平坦で問題なさそうに見えても、地歴調査を怠らないことが重要です。

 

要点：改良費用は、深くなればなるほど、また軟弱度が上がるほど高額になります。

 

特に「水」に関係する場所は要注意です。

 

 

3. 契約前の費用把握に役立つ「地盤リスク」の事前チェック

 

 

地盤調査は基本的に土地購入後（売買契約後）に行われます。

 

しかし、地盤改良費は「別途工事費」として数十万円〜数百万円かかるため、事前に概算を知っておくことが資金計画上、非常に重要です。

 

チェック方法１：ハザードマップと地名で地歴を調べる

 

自治体が公開しているハザードマップ（洪水・液状化）や、古地図、地理院地図などを利用し、土地の地歴を調べましょう。

 

「水」「谷」「窪」など、水に関係する地名が付いているエリアは、過去に水が集まりやすかった場所である可能性が高く、軟弱地盤のリスクを予測する手掛かりになります。

 

チェック方法２：近隣の建築会社にヒアリングする

 

検討中の土地周辺で、すでに多くの家を建てている建築会社や工務店は、その地域の地盤情報を把握している場合があります。

 

具体的にその土地の地盤調査データを持っているわけではなくても、「このエリアは概ね〇〇m程度の杭が必要になることが多い」といった、非常に現実的な概算情報やアドバイスを得られる可能性があります。

 

 

要点：地盤リスクを把握することは、土地価格と建築費の「総額」を正確に把握するために不可欠です。

 

 

❓ よくある質問（FAQ）

 

Q. 地盤改良工事の費用は、どれくらいかかりますか？

 

A. 地盤の状況や必要な工法によって大きく異なりますが、一般的な相場は50万円〜300万円程度です。

特に軟弱な地盤で杭を深く打つ必要がある場合や、大規模な造成が必要な場合は、費用が300万円を超えるケースもあります。

必ず地盤調査の結果に基づいて正確な見積もりを取りましょう。

 

 

Q. 地盤調査は必ず行わなければいけませんか？

 

A. はい、必須です。

建築基準法で義務付けられているわけではありませんが、住宅の品質確保促進法に基づき、ほとんどの新築住宅で10年間の瑕疵担保責任保険に加入するために必要となります。

この調査なしで家を建てると、将来的に建物の傾きや沈下（不同沈下）のリスクが高まります。

 

 

Q. 地盤調査で最も一般的な「SWS試験」とは何ですか？

 

A. SWS試験（スウェーデン式サウンディング試験）は、ロッドと呼ばれる鉄の棒の先端にスクリューを取り付け、おもりを載せながら地面にねじ込み、どの深さまで、どれくらいの重さで沈んでいくかを計測する調査です。

低コストで短時間に行えるため、一般住宅の地盤調査で広く用いられています。

 

 

Q. 地盤改良費を抑えるためにできることはありますか？

 

A. 土地契約前に地盤調査を行うのが理想ですが、それが難しい場合は、建物の配置や形状を工夫することで改良範囲を最小限に抑えられる可能性があります。

また、軟弱地盤の場合、軽量な木造住宅の方が改良費を抑えやすい傾向があります。

建築会社に相談し、最適なプランを検討しましょう。

地盤調査の結果や改良工事の必要性は、土地の状況によって異なります。

自己判断せず、必ず専門の地盤調査会社および建築会社に確認し、設計を進めてください。

 

 

💡 まとめ

 

地盤改良は「命綱」と考え、費用を予算に組み込みましょう

 

地盤改良費は、家を建てたい人にとって「予期せぬ追加費用」となりがちです。

 

しかし、地盤改良は、地震や経年による建物の沈下を防ぐための「命綱」であり、住宅を建てる上で最も軽視してはいけない費用です。

 

気になる土地が見つかったら、まずは「過去に水に関わる土地だったか」「造成地ではないか」といった事前チェックを行い、概算の改良費用をあらかじめ建築予算に組み込んでおくことが重要です。

 

地盤調査で安心を得て、安全な家づくりを実現しましょう。

 

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